La location-vente relève du régime de la loi du 12 juillet 1984. L’expression, vulgarisée, désigne le montage juridique de la location-accession. Aucune différence n’existe entre la location-vente et la location-accession. Les dispositions du contrat, en revanche, peuvent différer, auquel cas les modalités de l’opération – durée et conditions financières notamment – diffèrent.
Sommaire
En location-vente, les parties s’entendent sur un mode d’acquisition progressive de la propriété. Le mécanisme s’assimile à de la LOA immobilière – Location avec Option d’Achat.
Vous pouvez choisir ce mode d’acquisition pour différents types de biens immobiliers à usage d’habitation : appartement ou maison, dans le neuf ou ancien, achevé ou en cours de construction.
A noter : la loi permet également ce type d’achat progressif pour les biens à usage commercial.
La location-vente est un contrat de nature mixte. Ce montage juridique combine :
Ce mode d’acquisition n’est pas fréquent en matière immobilière. Pourtant il présente des avantages notables – et évidents côté acheteur. Découvrez les bonnes raisons de l’envisager.
Plusieurs situations peuvent vous pousser à envisager la location-vente.
Dans ces situations d’attente de financement, la location-vente est une option intéressante. Vous pouvez en effet prétendre à l’achat sans payer immédiatement le prix de vente. Cela vous laisse le temps de réunir les fonds. Vous constituez progressivement le capital nécessaire, vous faites en sorte d’augmenter vos revenus professionnels pour contracter un prêt immobilier dans des conditions avantageuses.
A noter : en payant chaque mois une partie du prix de vente – composante de la redevance mensuelle – vous épargnez. Votre dossier est d’autant plus crédible et attractif pour les banques lorsque vous levez l’option d’achat.
Essayez avant d’acheter ! Autre avantage moins fréquemment relevé, la possibilité d’habiter le logement pour vérifier qu’il correspond parfaitement à vos attentes. Le mécanisme de l’option d’achat, élément central dans la promesse de vente, vous permet en effet :
En habitant le logement pendant la durée du bail, vous vous faites un avis fiable sur le voisinage, la superficie, l’agencement, la copropriété… Un test utile pour vous assurer un achat immobilier satisfaisant à vos exigences.
Le prix de vente est fixé au jour de la signature du contrat de location-vente. Il ne peut être révisé qu’à condition d’avoir prévu le principe et les modalités de révision dans le contrat. A défaut de révision, vous pouvez miser sur la spéculation pour réaliser un achat immobilier à des conditions financières avantageuses. Si le marché augmente dans la commune du bien, en effet, vous achetez in fine à bas prix eu égard aux prix au mètre carré pratiqués au jour de la signature du contrat de vente définitive.
Moins évidents, les avantages de la location-vente au bénéfice du vendeur méritent néanmoins d’être notés.
Mais attention ! La location-vente n’est pas adaptée si vous avez un besoin immédiat de capital – à réinvestir dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier ou d’un déménagement, par exemple. En outre, vous n’êtes pas sécurisé quant à l’issue de la transaction : le locataire peut valablement refuser d’acheter au terme du bail.
La location-vente inclut 2 périodes distinctes. Dans un 1er temps, le futur acquéreur dispose du bien immobilier en tant que locataire. Dans un 2nd temps, il exerce son option d’achat ou quitte le logement.
Pendant la période de jouissance du bien, le locataire est quasi-propriétaire. Ses obligations dépassent donc les obligations classiques du locataire dans le cadre d’un bail classique.
Les obligations du locataire :
Les obligations du propriétaire :
Dans un délai de 3 mois avant la date limite de levée d’option d’achat prévue au contrat de location-vente, le propriétaire notifie au locataire son obligation de se prononcer. Le locataire a 2 possibilités :
A noter : le contrat de location-vente peut prévoir 2 types d’indemnisation en fin de contrat.
Le contrat de location-vente précise les modalités de la redevance.
Exemple :
Le montant de la redevance est fixé à 500 €, dont 200 € de loyer et 300 € d’avance sur le prix de vente. Le prix de vente est fixé à 100 000 €. La durée du contrat de location-vente est établie à 3 ans – 36 mois.
Au jour de la vente, en cas de levée d’option, le locataire paye :
100 000 € – (300 € x 36 mois) = 100 000 € – 10 800 € = 89 200 €.
Attention à inclure les frais de notaire au coût de l’opération…
Pour financer son achat, le locataire-accédant, sous conditions peut bénéficier du prêt avantageux PSLA – Prêt Social Location Accession. Ce prêt conventionné ouvre notamment droit aux avantages suivants :
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