Maison à louer

Constituer et présenter un dossier de location est une formalité administrative obligatoire au moment de prendre un nouveau logement. Vous êtes étudiant et vous êtes à la recherche d’un studio ? Vous venez de vous installer dans une nouvelle ville et souhaitez louer un appartement ou une maison ? Votre famille s’agrandit et vous avez besoin d’une plus grande surface habitable ?

Si les offres et les annonces de biens à louer sont nombreuses sur le marché, les demandes le sont également. Les recherches peuvent être longues et les appartements disponibles peuvent rapidement trouver preneurs. En effet, dès qu’un nouveau bien est mis en location (via une annonce en ligne ou au sein d’une agence), les visites s’enchaînent et les futurs locataires sont nombreux à envoyer leur dossier de candidature.

Alors comment bien préparer son dossier de location ? Comment se démarquer et mettre toutes les chances de son côté pour voir sa candidature acceptée ? Réponses.

Préparer sa candidature en amont

Avant les visites, prenez le temps de vous mettre à la place du propriétaire du bien. Mieux comprendre le rôle du dossier de location vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté au moment de sa constitution.

Comprendre le rôle du dossier de location

Le propriétaire bailleur qui met son appartement ou sa maison en location a besoin d’être rassuré. Avant la signature du bail, il souhaite – de manière légitime – connaître l’identité et le profil général de son futur locataire. Vérifier son sérieux et son niveau de ressources lui permet surtout de s’assurer qu’il pourra régler son loyer tous les mois et que le bien ne sera pas dégradé.

Complet et précis, le dossier de location permet de détailler une candidature : il doit donc contenir un certain nombre de documents. Ces documents permettent de renseigner le propriétaire sur le profil personnel et professionnel du candidat, sur ses ressources et ses garanties.

Le dossier peut être envoyé ou déposé à l’agence immobilière chargée de la location du bien, ou directement entre les mains du propriétaire. Il est essentiel d’avoir à disposition plusieurs copies de votre dossier de location d’appartement : cela vous permettra d’en déposer un à chacune de vos visites.

Si l’appartement correspond à tous vos critères de recherche (emplacement, montant du loyer, nombre de pièces…), veillez à préparer en amont un dossier complet, sérieux et précis, afin de mettre toutes les chances de votre côté. Vous pourrez ensuite appeler l’agence ou le propriétaire pour vous présenter et fixer une date de visite. Vous laisserez en général votre dossier de candidature à la fin de la visite.

Retenir l’attention grâce à un dossier complet et original

Qu’il s’agisse d’un premier contact physique ou de l’envoi de votre dossier de location (par mail ou par courrier), l’important est de faire une bonne première impression. Anticiper et présenter un dossier complet – avec certains documents additionnels – vous permet de prouver votre sérieux, votre dynamisme et votre engagement dans ce projet de location. S’il s’agit d’un envoi par mail, pensez à numéroter les pièces jointes et à leur attribuer un titre clair et explicite.           

En plus d’être complète, précise et rigoureuse, votre présentation doit retenir l’attention de l’agence immobilière ou du propriétaire bailleur. Pour vous démarquer, vous pouvez par exemple :

• Préparer une mise en page originale.
• Relier votre dossier ou le présenter à l’intérieur d’une pochette de couleur.
• Joindre un lexique ou une page de garde.
• Mettre l’accent sur vos points forts : revenus élevés, CDI dans une société très connue, multiples garants…
• Inclure une lettre de motivation soignée et irréprochable.

 

Concrètement, à partir de quels éléments constituer un dossier de locataire solide, avant la visite du bien ? Quels sont les documents obligatoires à joindre ? Et quelles pièces supplémentaires peuvent vous aider à vous distinguer des autres candidats et à appuyer votre candidature ? Découvrez…

Comment constituer son dossier de location ?

La loi Alur présente la liste exhaustive des justificatifs que le propriétaire d’un bien immobilier est en droit de demander au candidat à la location et à sa caution. Entrée en vigueur le 8 novembre 2015, cette liste figure dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Elle concerne les logements nus et les locations meublées dans le parc locatif privé (elle ne concerne pas les logements HLM).

D’autres documents additionnels peuvent être ajoutés par le candidat, pour appuyer son dossier. La loi interdit en revanche au propriétaire bailleur de demander certaines pièces justificatives.

Joindre toutes les pièces obligatoires

Personne physique ou morale, étudiant, salarié, retraité, entrepreneur ou profession libérale… Les justificatifs à fournir dans le dossier de location dépendent du profil et de la situation personnelle du candidat. Ils permettent au propriétaire ou à l’agent immobilier de vérifier son identité, sa situation professionnelle et ses ressources.

Le propriétaire peut exiger la présentation des documents originaux. Ils doivent être rédigés ou traduits en français et les montants exprimés en euros.

Une pièce d’identité en cours de validité

Il peut s’agir de l’un des documents suivants :

• Une carte d’identité française ou étrangère (avec photographie).
• Un passeport français ou étranger (avec photographie).
• Un permis de conduire français ou étranger (avec photographie).
• Une carte de séjour temporaire.
• Une carte de résident.
• Une carte de ressortissant d’un État membre de l’UE ou de l’EEE.

Un justificatif de domicile

Plusieurs types de documents peuvent être présentés :

• Les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent propriétaire.
• Si vous êtes logé à titre gratuit, une attestation sur l’honneur de l’hébergeant qui indique que vous résidez à son domicile.
• Une attestation d’élection de domicile.
• Le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale.

Un justificatif de situation professionnelle

Le propriétaire peut demander un ou plusieurs justificatifs parmi ces documents :

• Un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur.
• Pour les étudiants : une carte d’étudiant ou un certificat de scolarité.
• Pour les professions libérales : une copie de la carte professionnelle.
• Pour les travailleurs indépendants : une copie du certificat d’identification de l’Insee comportant les numéros d’identification.
• Pour les artisans : un extrait D1 original du RM (registre des métiers) de moins de 3 mois ;
• Pour les entreprises commerciales : un extrait K ou K bis du RCS (registre du commerce et des sociétés) de moins de 3 mois.
• Toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle.

Un justificatif de ressources

Le propriétaire peut demander de joindre au dossier de location un ou plusieurs justificatifs parmi ces documents :

• Les 3 derniers bulletins de salaire.
• Un justificatif de versement des indemnités de stage.
• Les 2 derniers bilans comptables ou, à défaut, une attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable (pour les non-salariés).
• Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition.
• Un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur.
• Une attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf, la CMSA ou le locataire.
• Le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière.
• Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
• L’avis d’attribution d’une bourse, pour un étudiant boursier.

Enrichir votre dossier à l’aide de documents complémentaires

Pour rassurer le propriétaire sur sa solvabilité et sur le sérieux de sa candidature, le futur locataire peut ajouter à son dossier de location plusieurs documents supplémentaires.

Il peut par exemple joindre :

• Son CV.
• Une lettre de motivation.
• Une ou plusieurs lettres de recommandation : de son ancien bailleur, de son employeur, de son directeur de stage…
• Les quittances de ses loyers précédents.
• Une lettre d’engagement de la personne qui accepte de se porter caution.
• La pièce d’identité, l’avis d’imposition et toutes les pièces justificatives démontrant la solvabilité de son garant.
• …

Les pièces justificatives ne pouvant pas être demandées par le propriétaire

Le propriétaire n’a pas le droit de demander au futur locataire certains documents :

• Des documents relatifs à sa situation bancaire et financière :
• des relevés de compte bancaire ou postal ;
• une attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal ;
• une autorisation de prélèvement automatique ;
• une attestation d’absence de crédit ;
• les informations du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou l’information de la non-inscription à ce fichier ;
• une attestation du précédent propriétaire indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges (dès lors qu’il peut présenter les quittances de loyer) ;
• une présentation de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.
• Des documents relatifs à sa vie privée :
• une photographie d’identité ;
• une carte d’assuré social (carte Vitale) ;
• un extrait de casier judiciaire ;
• le jugement entier de divorce ;
• le contrat de mariage ou le certificat de concubinage ;
• le dossier médical personnel.

Enfin, il est strictement interdit au propriétaire d’exiger le versement de certaines sommes en contrepartie de la location consentie. Il ne peut pas demander au futur locataire de joindre un chèque de réservation du logement au dossier de location, ni de verser sur un compte bloqué des biens ou des sommes d’argent correspondant à plus d’1 mois de loyer.

La caution : une garantie souvent exigée par les propriétaires

Caution simple ou solidaire, caution bancaire, caution Visale… Pour se protéger contre d’éventuels impayés de loyers, le propriétaire peut exiger de son futur locataire qu’il lui fournisse un garant. Le garant se porte caution pour le locataire. Si ce dernier est dans l’incapacité de payer son loyer, le bailleur peut s’adresser directement au garant.

Trouver un garant dans son entourage

Le tiers qui se porte caution s’engage à payer le loyer à la place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci. Il s’agit en général d’une caution solidaire : sans passer par le locataire et sans saisir la justice, le propriétaire peut demander le paiement de l’intégralité de la dette à l’une ou l’autre des cautions.       

Si toute personne peut se porter caution, les propriétaires bailleurs ont tendance à privilégier les membres de la famille proche du locataire. Sans condition de nationalité, la caution doit néanmoins résider en France.

La liste des documents qu’un propriétaire peut demander à la caution du locataire peut être consultée au sein du décret n° 2015-1437. Elle est légèrement plus restrictive que celle qui s’applique au candidat locataire.

Se tourner vers le Visale

Plusieurs solutions existent pour le candidat qui ne peut pas profiter de la garantie d’un proche. La caution Visale (Visa pour le logement et l’emploi) a été mise en place en 2016 : elle facilite la recherche d’un logement pour ensuite faciliter la recherche d’un emploi. Pour en profiter, le locataire doit remplir certains critères :

• Avoir entre 18 et 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire).
• Etre en période d’essai.
• Etre un salarié du secteur privé ou agricole de plus de 30 ans (ou titulaire d’une promesse d’embauche), pour une demande de garantie VISALE qui intervient dans les 6 mois de la prise de fonction (hors CDI confirmé) ou de la mutation professionnelle.

Le bail doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le loyer (charges comprises) s’élever à 1300 euros maximum (1500 euros en Ile-de-France). Il ne doit pas être couvert pas d’autres garanties, ni conclu entre les membres d’une même famille.

C’est l’organisme spécialisé dans le logement social et intermédiaire « Action Logement » qui se porte caution et qui paye le loyer en cas de défaillance du locataire. Les loyers sont garantis à hauteur de 36 mois.

La caution solidaire bancaire et les assurances loyers impayés

Si le locataire opte pour une caution bancaire locative, il doit verser une somme équivalant à plusieurs mois de loyer sur un compte dédié. Le propriétaire peut demander à la banque de débloquer ces fonds en cas de non-paiement des loyers.

Aujourd’hui, de nombreux propriétaires bailleurs optent pour une assurance loyers impayés (Garantie des Loyers Impayés – GLI). À la charge du propriétaire, elle représente entre 3% et 4% du loyer. Le locataire doit justifier de revenus représentant au moins deux fois le montant du loyer. En cas d’impayés, le bailleur est intégralement remboursé par l’assureur, sans avoir besoin d’agir en justice. Ce dernier se retourne ensuite contre le locataire.