Maison à louer

La lettre de garant de location est un acte unilatéral, par lequel un tiers s’engage à payer au bailleur les dettes locatives pour le compte du locataire défaillant. On parle également d’acte de cautionnement, ou de lettre de caution. L’engagement du signataire emporte des conséquences lourdes sur le plan économique. C’est pourquoi il ne doit être pris à la légère.

Découvrez la portée de votre engagement en tant que caution simple ou solidaire, avant de remplir votre modèle type de lettre de garant de location.

A quoi vous engagez-vous en signant une lettre de garant de location ?

Votre enfant, votre filleul ou un ami vous a demandé de vous porter caution pour lui dans le cadre de sa nouvelle location ? Si vous acceptez, vous allez sans doute devoir fournir au propriétaire un bailleur un certain nombre de documents attestant votre solvabilité. Mais surtout, vous allez vous trouver dans l’obligation de signer une lettre de garant de location.

Cet acte de cautionnement, une fois signé, vous engage. C’est-à-dire que vous serez dans l’obligation d’en respecter les différentes clauses, à défaut de quoi le bailleur pourrait vous poursuivre en justice pour vous y contraindre. D’où l’importance de comprendre parfaitement la portée de votre lettre de caution, et ce quel que soit le lien familial ou amical qui vous unit au locataire – même dans le cas où il s’agit de votre propre enfant !

Payer les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire

La caution, en signant la lettre de garant de location, s’engage à payer le loyer et les charges en lieu et place du locataire défaillant. 5 remarques à ce propos.

1. Caution simple ou solidaire : attention au moment de rédiger votre lettre de garant de location !

Dans votre lettre de garant de location, vous devez préciser si vous vous portez caution simple ou solidaire du locataire.

• Caution simple : en cas d’impayé de loyer et/ou de charges, le propriétaire doit d’abord mettre en œuvre les moyens légaux pour récupérer les sommes auprès du locataire. Il doit notamment faire adresser un commandement de payer par huissier de justice. Si et seulement si le locataire est dans l’impossibilité de régler ses dettes, le propriétaire actionne la caution.
• Caution solidaire : au moindre retard de paiement, le bailleur est autorisé à actionner la caution.

C’est dire que la portée de l’engagement de caution solidaire est d’autant plus forte. Un propriétaire impatient, confronté à un locataire distrait, peut vous solliciter plus rapidement…

2. Vérifiez bien le montant du loyer, et ayez en tête sa révision annuelle eu égard à la variation de l’indice de référence des loyers !

Vérifiez la clause du montant du loyer dans le contrat de bail pour évaluer les sommes à débourser en cas de défaillance du locataire. Anticipez également l’augmentation de loyer annuelle conformément à l’IRL(lien vers l’article indice des loyers). Posez-vous les bonnes questions : la personne pour laquelle vous vous portez caution est-elle solvable ? Ses revenus sont-ils suffisants pour honorer son obligation de paiement ? De votre côté, êtes-vous disposé à payer en lieu et place du locataire en cas de circonstances exceptionnelles ?

A noter : outre les loyers et charges, vous serez redevable des intérêts de retard et des frais de procédure, le cas échéant.

3. Engagement à durée déterminée ou indéterminée : attention à la durée du cautionnement !

Vous vous engagez à durée indéterminée ou ne précisez pas de durée dans la lettre de garant de location : vous pouvez résilier votre engagement à tout moment, mais la résiliation ne prend effet qu’au terme du bail. C’est-à-dire que vous êtes engagé a minima, pour la plupart des locations, pour une durée de 3 ans – sauf congé anticipé donné par le locataire.

Vous vous engagez à durée déterminée : vous êtes tenu au paiement du loyer et des charges en lieu et place du locataire jusqu’au terme stipulé dans votre lettre de garant de location.

En pratique : pour se sécuriser, le bailleur aura tendance à exiger un cautionnement à durée indéterminée.

4. Anticipez les disputes…

La durée de votre engagement, autant que sa portée, est importante. Au moment où vous acceptez de rendre ce service à un proche, vous entretenez sans doute une relation amicale ou familiale que vous imaginez inaltérable. Attention aux aléas de la vie…

Exemple : vous vous portez caution pour votre époux ? Pour plus de précaution, vous pouvez stipuler dans l’acte de cautionnement que votre engagement prend fin en cas de divorce. Encore faut-il que le bailleur accepte…

5. Envisagez l’hypothèse d’une sous-location non autorisée

Et si le locataire sous-loue le logement sans autorisation à un tiers qui ne paye plus son loyer ? Vous restez engagé – à votre charge de vous retourner ensuite contre le locataire. Le montant de la facture peut vite grimper – et d’autant plus en cas de squat… Assurez-vous que vous avez toute confiance en le locataire dont vous vous portez garant au moment de signer l’acte de cautionnement.

Rembourser les frais de réparations locatives à la fin du bail

La caution s’engage à payer les impayés de loyers et de charges, mais également les frais de réparations locatives en fin de bail, le cas échéant.

• Au moment de remplir votre modèle de lettre de garant de location, posez-vous une question essentielle : le locataire est-il suffisamment soigneux et/ou fiable ? Il devra rendre le logement en l’état, ou payer les travaux nécessaires à sa remise en état.
• Au terme du contrat de location, vous pouvez vérifier avec le locataire que le logement est laissé tel qu’il a été pris à l’entrée dans les lieux. A défaut, vous pouvez insister pour que la personne que vous cautionnez prenne en charge les travaux obligatoires pour ne pas risquer d’être actionné par le propriétaire.

Modèle type de lettre de garant de location

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 détermine les conditions de validité de l’acte de cautionnement.

Les mentions obligatoires à la loupe

La lettre de garant de location doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• Le montant du loyer et les conditions de sa révision, conformément aux termes du contrat de bail.
• L’affirmation claire et indiscutable de la caution qu’elle comprend le sens et l’étendue de son engagement.
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

A noter : cette dernière mention obligatoire, jusqu’au 25 novembre 2018, devait être manuscrite. La loi Elan a supprimé cette formalité contraignante.

Le document peut être rédigé à la main ou par voie informatique. Seule la signature de la caution doit être obligatoirement apposée de manière manuscrite.

A noter : vous pouvez procéder par acte sous seing privé – vous rédigez vous-même la lettre sur la base du modèle type suivant – ou par acte authentique – devant notaire, auquel cas vous payez des frais.

Exemple d’acte de cautionnement

Vous pouvez utiliser ce modèle gratuit, à remplir puis à remettre au bailleur. Veillez à en conserver une copie.

Nom et prénom de la caution

Adresse de la caution

Numéro de téléphone

Email

 

Nom et prénom du bailleur

Adresse du bailleur

 

Date :

Lieu :

 

Objet : Acte de cautionnement

 

Madame/Monsieur,

 

Je soussigné (nom et prénom de la caution), né le (date de naissance) à (lieu de naissance), et résidant au (adresse), me porte caution (simple/solidaire) de (nom et prénom du locataire) pour l’intégralité des obligations auxquelles il s’engage aux termes du contrat de bail signé avec (nom et prénom du bailleur) en date du (date de signature du bail), pour le logement situé au (adresse du logement loué).

 

Je déclare avoir pris connaissance du montant du loyer, à hauteur de (montant en lettres et en chiffres), conformément au contrat de bail. Je déclare avoir connaissance de la révision annuelle du loyer, au (date de révision), eu égard à la variation de l’indice de révision des loyers. Je reconnais que mon engagement porte non seulement sur le loyer et les charges, mais également sur les frais de réparations locatives, les intérêts de retard et les frais de procédure au titre du contrat de bail.

 

Par la présente, je m’engage expressément à rembourser sur mes revenus et sur mon patrimoine l’intégralité des sommes dues en cas de défaillance de (nom et prénom du locataire). Je connais et je comprends la nature et l’étendue de l’obligation que je contracte.

 

Par la présente, je m’engage pour (une durée indéterminée/ une durée déterminée jusqu’au date).

 

Par la présente, je reconnais connaître et comprendre l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. ».

 

Signature de la caution :

 

Pour aller plus loin

Le cas particulier de la colocation

• L’ensemble des colocataires ont signé un bail unique ? Ils sont en règle générale solidaires les uns des autres. A défaut de paiement, le propriétaire se retourne contre le colocataire de son choix. Si aucun colocataire ne paye, vous êtes sollicité. En tant que caution, la lettre de garant de location vous engage à payer en lieux et places de l’ensemble des colocataires… Mesurez votre engagement avant de signer !
• Chaque colocataire a signé un contrat distinct ? Vous ne vous engagez que pour le colocataire que vous cautionnez, à hauteur de sa part de loyer. Votre engagement est moindre…

Défaillance du locataire : les recours du propriétaire contre la caution

Le locataire pour lequel vous vous portez caution ne paye pas ce qu’il doit ? Sur simple demande du propriétaire, vous devez vous acquitter des sommes dues.

A défaut, le bailleur peut valablement engager une procédure à votre encontre et vous risquez la saisie de vos salaires, de vos biens personnels mobiliers et immobiliers. Si vous êtes dans l’incapacité financière d’honorer votre engagement de caution, vous pouvez trouver un accord à l’amiable avec le bailleur pour échelonner les paiements, ou saisir le Tribunal d’instance.

Attention : si vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le patrimoine commun des époux est a priori préservé. Mais en pratique, la plupart des propriétaires exigent que chaque époux se porte caution.

La garantie Visale à défaut de proche pouvant se porter caution

Vous êtes effrayé à l’idée de signer la lettre de garant de location ? Vous craignez de ne pas pouvoir honorer vos engagements ? Suggérez à votre proche la garantie Visale.